Question

 

 

 

 

「アパートを建設すると節税になる！」

 

 

皆さんはこんなフレーズを聞いたことはありませんか？

 

節税といっても、ややこしい話はイヤ！

 

そんな方に、本日は「アパート建設で相続税対策」の仕組みを簡単に説明させて頂きます。

 

もちろん、あくまでお役立ち記事（相続Q&A）ですから気になるリスクも包み隠さずご説明したいと思います。

 

 

　Answer

 

 

仕組み自体は、簡単です。

不動産は、実際の価格（市場価格）と国の評価額の2種類があり、その差額に節税効果があるのです。

 

 

 

 実際の市場価格と評価額のイメージ図

 

 

 

 

預金1億円から土地購入、アパート建設まで　相続税評価額のイメージ図

 

 

例えば、1億円で200㎡の土地を購入し、その土地に収益アパートを建築したとします。

アパートを建てる土地を購入する前は、現金1億円を持っています。

（この時点では、相続税評価額はあくまで1億円です。）

 

まず、土地を購入した時点で、土地の評価額は立地にもよりますがおおよそ市場価格の80％程度となり、8000万円の相続税評価額となります。

 

さらに、アパートなどの賃貸住宅の敷地になっている土地については、そこから約20％減免した評価を受けることができます。

 

そのため、この時点の相続税評価額は6400万円になります。

(8000万円×80％＝6400万円)

 

※このような土地を貸家建付地(かしやたてつけち)と言います。

 

なぜ、アパートの敷地などは20％もの評価減が受けられるかというと、自身が自宅として使っている土地と比べて、アパートの敷地は売却したりアパートを取り壊したりする場合、入居者がいる為、多くの制約がつきます。

その分を評価に反映しようという事でこの制度が出来ました。

 

このように、1億円で買った土地が、なんと評価額では6400万円となります！

差額は3600万円です。

 

さらに、この土地を相続した人が賃貸経営を継続しようとする場合、土地面積が200㎡までの分を50%評価減にしてもらえる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

 

これでなんと

相続税評価額が3200万円と、

もともと1億円だったのが3分の1の評価額まで落ちてしまいました。

相続税が課税されるときは、この3200万円からの課税額となる為、相続にかかる税金が安くなるというわけです。

 

 

もちろん、単純においしい話というわけではありません。

おいしい話には裏があります。

 

 

上記の仕組みは、あくまで市場価格1億円の土地が１億円であり続けた場合の話です。

相続までの時間は人それぞれ異なります。

１年？10年？30年？土地の価格は常に価格変動リスクが伴います。

 

さらに、賃貸経営は空室リスクや賃料下落、管理・修繕責任など悩みは尽きません。

 

そんな悩める皆さんは、是非「リアライズ・ジャパン」にお任せください！

 

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